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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。认购书如果没有违法情形，应认定为有效。具体看认购书中如何约定的。但认购合同并非真正的商品房买卖合同，只是一个签定买卖合同的前期合同，有点类似于定金合同。